RENFER ET VENANT AU SALON DE LA COPROPRIETE 2022

Une conférence qui a conquis son public !
Le 08 novembre 2022 le cabinet RENFER ET VENANT a participé à une conférence au Salon de la Copropriété.
Sujet : Comment réaliser la mise à jour des règlements de copropriété ?
Hervé CRANCE, Géomètre-Expert, accompagné de Mme RIBEIRO, M. LE GUEN du cabinet JOURDAN, syndic et de maître DELACHAUX du cabinet BJA, ont présenté et répondu aux questions de l’auditoire.
Cette conférence était animée par maître Agnès LEBATTEUX du cabinet éponyme.
Il fût question de l’intérêt de cette loi, des obligations, des difficultés rencontrées lors de l’analyse des règlements, des votes, et des éventuels recours en cas de refus.
Beaucoup de questions furent posées et les échanges se sont poursuivis après la conférence.

LOI ELAN : MISE EN CONFORMITE DES REGLEMENTS DE COPROPRIETE

1 – La mise en conformité nécessaire
La loi ELAN dans son article 209 a introduit trois nouveaux articles (6-2, 6-3 et 6-4) d’ordre public qui clarifient le régime juridique des parties communes spéciales et des jouissances privatives
Ces évolutions sont surtout nées de décisions de jurisprudence.
Cet article donne un délai de trois ans pour régulariser la situation à partir de la publication de la loi.

2 – Les parties communes spéciales
L’article 6-2 :
« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
« La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
« Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »
La Cour de cassation (Cass.3e civ., 8 juin 2011, n°10-15551) précise que toute création de parties communes spéciales devait avoir pour conséquence la création de charges communes spéciales avec des tantièmes spécifiques prévus par le règlement de copropriété.
Quand il existe une grille de charge spéciale portant sur des parties communes particulières, ces dernières doivent être décrites comme telles et des quotes-parts de propriété de parties communes spéciales doivent être attribuées aux lots concernés.

3 – Les jouissances privatives
L’article 6-3 prévoit :
«Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. »
Très souvent les parties communes en jouissance privative sont très mal définies dans les règlements de copropriété.
Comme pour les parties communes spéciales, il y a nécessité de régulariser la situation dans les règlements de copropriété.
Le lot de copropriété constitué que d’une jouissance privative, ne peut exister.
Le droit de jouissance exclusif des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot (Cass, 3e Civ. 6 juin 2007, n° 06-13477, Bull n°98)
Son bénéficiaire ne peut qu’en assumer les charges sans pour autant participer à la vie active de la copropriété et aux assemblées générales (Cass. 3e Civ. 2 décembre 2009, n°08-20310, Bull. n°266).

4 – Les adaptations nécessaires
L’article 6-4 :
« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »
Le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la» majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

5 – Lot transitoire
L’article 1
« …Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser, et d’une quote-part de parties communes correspondante.
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété… »
Le délai de régularisation ne s’applique pas qu’à la clarification des parties communes puisque l’article 206 de la loi ELAN prévoit le même délai et la même majorité pour la régularisation des lots transitoires.

6 – En conclusion
Nous vous conseillons de ne pas attendre et de lancer votre mise en conformité.

ENGAGEMENT ET POLITIQUE DE QUALITE, SECURITE ET ENVIRONNEMENT

La qualité au service du client

En 2011, notre cabinet de Géomètre-Expert a obtenu la triple certification ISO 9001 (management de la qualité), OHSAS 18001 (management de la santé et de la sécurité au travail) et ISO 14001 (management environnemental). Cette action s’inscrit également dans la démarche de développement durable « Agenda 21 » initiée par l’Ordre des Géomètres Experts.

En 2021, la volonté de la direction et les efforts consentis par l’ensemble des collaborateurs, ont permis une nouvelle fois le renouvellement de deux certifications par l’obtention de nouveaux certificats délivrés par AFNOR Certification France, selon les nouvelles normes :
– ISO 9001 : 2015 (management de la qualité),
– ISO 14001 : 2015 (management environnemental)
Et par la délivrance de la nouvelle norme en matière de management de la santé et de la sécurité au travail : ISO 45001 : 2018.

Ces nouvelles normes sont plus ambitieuses dans le suivi et l’amélioration continue de la politique Qualité Sécurité Environnement, avec la mise en place de nouveaux outils de management de la qualité et l’accent donné à l’identification des besoins des clients, des partenaires et des collaborateurs.

La politique Qualité Sécurité Environnement du cabinet s’inscrit dans une stratégie qui s’articule autour de deux grands axes :
• Faire connaître notre professionnalisme à nos différents partenaires (clients, fournisseurs, collaborateurs ainsi que la communauté des professionnels) par une gestion performante de nos activités, l’optimisation des moyens, le respect de l’environnement et le souci permanent de la qualité
• Développer nos activités en s’appuyant sur notre savoir-faire et notre image de compétence.

Ce projet Qualité Sécurité Environnement se traduit par plusieurs objectifs majeurs :
En qualité :
• Développer et uniformiser nos pratiques
• Garantir la qualité de nos prestations
• Répondre aux réclamations internes et externes
• Sécuriser nos clients
En Santé et sécurité :
• Développer et maintenir la sécurité de nos interventions
• Analyser et agir sur les risques via nos documents (DUER, fiche processus, NPI, CRAR)
• Renforcer la protection de la santé et de la sécurité des collaborateurs
En environnement :
• Limiter les impacts environnementaux
• Sensibiliser notre personnel et nos clients à notre démarche
En social :
• S’appuyer sur les femmes et les hommes pour innover et croître
• Performance économique indissociable de la performance sociale
• Obtenir la performance sociale au travers de la confiance et de l’investissement de tous
• Co-construction de l’avenir au travers d’un dialogue constant avec les salariés

MEDIATION DE LA CONSOMMATION

L’ordonnance n°2015-103 du 20 août 2015 a consacré le droit pour tout consommateur de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable du litige qui l’oppose à un professionnel. Seuls les consommateurs étant visés par ces nouvelles dispositions, le médiateur de la consommation est compétent dans le cadre de ce dispositif uniquement pour les litiges opposant les professionnels à leurs clients particuliers.

Les professionnels sont dans l’obligation de proposer aux usagers de leurs services un dispositif de médiation. Le cabinet RENFER & VENANT est membre de l’UNGE (Union Nationale des Géomètres-Experts). A ce titre, il bénéficie de la convention mise en place par l’UNGE avec la plate-forme des MEDIATEURS DE LA CONSOMMATION :

MEDIATEUR-CONSOMMATION-SMP.FR
Société Médiation Professionnelle – Médiation de la consommation – 24 rue Albert de Mun – 33000 Bordeaux

ACTEUR DU BIM ET PRINCIPAL FOURNISSEUR D’INFORMATION NUMERIQUE 3D : LE GEOMETRE EXPERT.

Le BIM (Building Information Modeling) est une méthode de travail collaborative autour d’une maquette numérique 3D. Les différents acteurs de la construction enrichissent au fur et à mesure la maquette en apportant des informations sur la nature des objets qu’elle contient pendant tout le cycle d’existence du bâtiment : relevé préalable, conception architecturale, intégration dans le site, agencement, planification de la construction, édification, gestion de patrimoine, évolution dans le temps, destruction. On parle alors de carnet de santé du bâtiment, de carte vitale du logement, de carnet numérique de suivi et d’entretien…
Cette méthode collaborative existe maintenant depuis une dizaine d’années dans certains pays (Etats-Unis, Asie, Europe du nord) où elle a été rendue obligatoire. Le parlement européen la recommande dans les contrats publics. En France, elle devrait être exigée dans les prochaines années pour la commande publique.

L’utilisation du BIM soulève encore de nombreuses questions non résolues : Qui est responsable des données de la maquette, quelle est la valeur juridique de ces données en cas de contentieux, quid de la normalisation et du partage de données entre les logiciels BIM, quid de la propriété intellectuelle de l’Architecte…
Le BIM idéal est une maquette partagée et alimentée par tous les acteurs de la construction. Cette vision théorique deviendra peut-être réaliste dans quelques années. Néanmoins, compte-tenu de l’importance des économies réalisées au final, cette nouvelle méthode de travail s’imposera rapidement, en France comme ailleurs. C’est une obligation pour la valorisation du savoir-faire français à l’étranger.

Une numérisation rapide et à coût modéré du patrimoine existant, est un enjeu majeur pour le développement du BIM. Le scan 3D est probablement l’instrument le mieux adapté pour une saisie rapide et fiable du parc immobilier. Depuis plusieurs années, le Géomètre Expert utilise et maitrise cette technique de levé. Des logiciels de plus en plus performants, permettent de manipuler les nuages de points obtenus et d’extraire des données structurées et pertinentes.
De par sa formation et son expérience, le Géomètre Expert est un acteur incontournable pour démarrer une démarche BIM, mais aussi pendant tout le cycle d’existence du bâtiment (autorisations d’urbanisme, diagnostics immobiliers, copropriété, division en volumes…)

LE BIM, OUTIL DU PRESENT ET DU FUTUR

Le BIM (Bâtiment et Informations Modélisés) est l’outil du présent et du futur dans les projets BTP.
Un projet BIM est une maquette numérique, c’est à dire un modèle 3D intelligent. En cette spécificité réside l’attrait du concept. Outre la représentation graphique dans l’espace, de nombreuses informations peuvent être stockées dans la maquette. Par exemple, pour une porte, le BIM permet de connaitre son emplacement mais aussi ses dimensions, son modèle, sa provenance… les possibilités sont illimitées. Dans une maquette numérique, chaque objet est en relation avec le reste de la maquette. On parle alors de modèle paramétrique.
Actuellement en plein essor, notamment en France, le concept n’est pas encore arrivé à maturation. On peut distinguer trois étapes dans le cycle de développement du BIM :
• Élaboration d’une maquette par chaque intervenant, sans finalité d’échange.
• Concaténation des maquettes et échange d’informations entre les intervenants.
• Maquette hébergée sur un serveur distant et actualisation de celle-ci en temps réel.
Aujourd’hui, nous en sommes plutôt à la deuxième phase de développement. Les maquettes réalisées par chaque intervenant, sont transmises au BIM Manager chargé de les combiner et de détecter les conflits entre leurs informations. Les problèmes sont identifiés à la source et leur résolution est immédiate.
La clé du BIM est donc l’échange entre les différents logiciels (ArchiCAD, REVIT, Allplan…). La difficulté, c’est de pouvoir échanger les données tout en minimisant les pertes d’information. Pour cela des formats d’échange existent mais devront être améliorés : IFC, COBIE…

Techniquement, on distingue trois types de maquette numérique :
• La maquette numérique pour le bâtiment (construction, rénovation)
• La maquette numérique pour l’infrastructure (routière, ferroviaire…)
• La maquette numérique globalisée à l’échelle d’un territoire (quartier, ville…).

Situé près de PARIS, le cabinet RENFER & VENANT met au service de ses clients, son expertise pour élaborer la maquette numérique de bâtiments à rénover. Depuis longtemps, le cabinet collabore avec les divers acteurs de la construction en tant que spécialiste de la mesure pour fournir des prestations d’état des lieux, relevé après curage, récolement, etc…
Aujourd’hui, le cabinet relève le défi de la 3D.
RENFER & VENANT s’est équipé de puissantes stations de travail dédiées à la modélisation 3D, d’un nouveau logiciel de traitement de nuages de points ainsi que de plusieurs licences REVIT permettant de produire des maquettes intelligentes puis d’échanger avec tous types de logiciels. Dans la chaîne du traitement, ces équipements se placent après le scanner laser 3D que possède le cabinet depuis cinq ans pour une saisie rapide et complète des données terrain.
Le savoir-faire juridique et foncier du cabinet peut apporter une plus-value intéressante à la maquette et augmenter ainsi la quantité d’information disponible.

Mettre en place une maquette numérique,
• C’est anticiper les problèmes. En phase d’exécution, le gain de temps et de coût est significatif.
• C’est rendre l’information intelligente, accessible et pérenne.
• C’est accroitre la transparence du projet et garantir les performances. A titre d’exemple, le coût de la non-qualité s’élève chaque année à 15 milliards d’euros en France. Des études ont montré que dans le cadre d’une rénovation, chaque information est saisie 7 fois par 7 intervenants différents. Le BIM permet de supprimer ces opérations chronophages et coûteuses.
• C’est optimiser la connaissance du bâtiment pendant toute son existence, de la construction à la démolition. En moyenne, un bâtiment est mesuré intégralement 20 fois au cours de son cycle. Après chaque modification, la mise à jour de la maquette permet de disposer en temps réel d’informations exactes et pertinentes.

SCAN 3D

En constante recherche d’amélioration et d’évolution, RENFER & VENANT s’est doté depuis 2010, d’un nouveau type d’appareil : le scanner 3D « Focus 3D » de la prestigieuse marque nord-américaine FARO. Cet instrument de dernière génération est basé sur le principe de mesure laser par différence de phases. Il permet d’obtenir en quelques minutes, des nuages de points 3D en couleur, extrêmement riches en détails, environnement et géométrie complexe. Une portée du laser jusqu’à 350 mètres, une précision millimétrique, une vitesse de mesure inégalée (plusieurs millions de points par seconde) et un ensemble taille-poids au-delà de toute concurrence, sont ses principales caractéristiques.
Depuis d’autres scanners sont venus rejoindre notre parc de matériel dont notamment ceux de la marque TRIMBLE.
Pour plus de détails voir la rubrique « moyens »

LE PORTAIL GEOFONCIER

C’est le premier avril 2011 que l’Ordre des Géomètres-Experts a décidé d’ouvrir son portail Géofoncier au grand public. Créé en partenariat avec l’IGN et le cadastre, ce portail cartographique est la première infrastructure nationale de données spatiales. Il permet de consulter sur une unique plateforme, un ensemble d’informations telles que :

• les bornages et les limites de propriétés implantées par des Géomètres-Experts depuis juillet 2010
• les différentes interventions et les coordonnées du Géomètre-Expert visé
• la règlementation d’urbanisme en vigueur
• des données sur les risques environnementaux, l’eau et les zones classées
• le parcellaire cadastral
• les photographies aériennes de l’IGN

Le portail Géofoncier est donc l’outil idéal pour le particulier qui souhaite obtenir de plus amples informations sur son terrain.

UN ENTRETIEN AVEC HERVE CRANCE SUR LES TOURS DE LA DEFENSE, PARU DANS LA REVUE GEOMETRE

Extraits de l’article « Une tour à la loupe » de Michel Ravelet – REVUE Géomètre n° 2042 – Novembre 2007

Pour rénover totalement une tour de bureaux, les calculs de précision sont essentiels. La présence du géomètre-expert devient alors indispensable.
En à peine trente ans, les tours du quartier d’affaires de La Défense, aux portes de Paris, sont devenues obsolètes. Trop tristes, trop petites, trop compartimentées, mal équipées … Un gigantesque programme de rénovation de tours anciennes s’engage tandis que de nouvelles vont être construites. L’un des emblèmes de La Défense, la «tour Axa», rachetée par des fonds américains, se métamorphose, avec pour nom de code, la tour «CB31 ». Un énorme chantier conduit par Bouygues, sous la surveillance rigoureuse d’un géomètre-expert….
DELAIS INCOMPRESSIBLES : La rénovation de cette tour est une mission qui va s’étaler sur quatre ans. Mais, paradoxalement, ce n’est pas le travail lui-même qui est le plus complexe. « Il y a sur ce type de chantier une énorme phase de négociations afin de bien faire exprimer au client ce qu’il attend en termes de résultats », précise Hervé Crance. « C’est très important car ça détermine la précision à rechercher, les moyens et la méthodologie à mettre en place…. Pour réaliser l’implantation d’un mur intérieur, une précision à 1,5 cm est suffisante, mais s’il s’agit d’implanter des panneaux de verre sur les façades, il faut un travail beaucoup plus précis; ce n’est plus la même mission. S’il y a le moindre grain de sable, les conséquences peuvent être énormes. » Le cabinet, qui intervient fréquemment sur le site de La Défense, s’est forgé au fil des années une solide réputation pour ce type de chantier, y compris pour un accompagnement juridique….
SOUS HAUTE SURVEILLANCE : Pour intervenir sur ce type de chantier, le personnel du cabinet a suivi des stages de sensibilisation à la sécurité. Car la tour est sous haute surveillance : toute intervention doit être programmée et il n’est possible d’intervenir que si les services de sécurité donnent leur accord. Non seulement du fait de la présence d’amiante et de différents produits toxiques, mais aussi pour coordonner les interventions des différents corps de métier. « Une sécurité bien gérée ne ralentit pas un chantier. C’est sécurisant non seulement pour nos salariés mais aussi pour les professionnels qui les encadrent. » Au moindre doute, il faut quitter les lieux. Le personnel du cabinet a également été formé par l’OPPBTP (organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics)…
Lorsque les travaux seront achevés, le cabinet procèdera à un levé final de l’ensemble de la tour (surface hors œuvre et surface utile). « Ce calcul de surface est très important pour le client et le sceau du géomètre-expert est un atout, du fait de son indépendance», précise Hervé Crance…. Jusqu’en 2014, les travaux de cette nature vont se multiplier sur le site de La Défense car, afin de le moderniser, la réhabilitation d’une tour ne donnera pas lieu, jusqu’à cette échéance, à la perception de la redevance sur les créations de bureaux. Une aubaine pour les investisseurs et pour les architectes qui rivalisent d’idées pour transformer ce quartier d’affaires.

UNE PROFESSION QUI RECRUTE : GEOMETRE

Alors que le chômage est une préoccupation d’actualité, les cabinets de Géomètres experts recrutent aujourd’hui à tous les niveaux de formation. Encore faut-il disposer d’une formation minimale, acquise soit dans le milieu scolaire, soit dans le cadre professionnel. L’exercice de la profession nécessite en effet des connaissances techniques et foncières indispensables à la compréhension des processus mis en œuvre pour la réalisation de nos missions.
Des formations scolaires existent dès le Brevet des Collèges, pour acquérir les diplômes de BEP, BT ou BTS de géomètre topographe. Plusieurs écoles d’ingénieur délivrent un diplôme qui, après deux ans de stage professionnel, permet de s’inscrire à l’Ordre des Géomètres experts et d’ouvrir un cabinet.
D’autres formations professionnelles, dispensées notamment par les centres AFPA, permettent de se reconvertir ou de se perfectionner dans le métier de Géomètre.
Si l’alternance terrain et bureau vous branche, si vous êtes intéressé par l’informatique et le dessin DAO, si vous avez l’esprit plutôt cartésien, alors la profession de Géomètre est faite pour vous !